Czy nowe bloki zburzą willowy charakter Józefowa? Szansa dla młodych czy koszmar sąsiadów?

Niedawno pisaliśmy o toczącym się w Józefowie sporze dotyczącym planowanej budowy pięciu bloków z lokalami usługowymi i garażami podziemnymi w Michalinie – na terenie na rogu ul. Piłsudskiego i ul. Granicznej, w pobliżu stacji PKP Michalin. Chodzi o działkę, na której wcześniej znajdował się Dom Dziecka. Kilka lat temu Starostwo Powiatowe sprzedało tę nieruchomość prywatnemu inwestorowi.

Finalnie teren został kupiony przez firmę Aldi Polska, która dwa lata temu wybudowała market na części nieruchomości. Obecnie jednak działka, na której mają powstać budynki mieszkalno-usługowe, należy do innej firmy. – Aldi Polska nie jest właścicielem nieruchomości, o którą pani pyta – potwierdza Magdalena Iwańska, specjalistka ds. komunikacji i PR w firmie Aldi. Spółka nie ujawnia jednak szczegółów dotyczących transakcji, powołując się na tajemnicę handlową.

Protesty mieszkańców

Jak niedawno informowaliśmy, część mieszkańców oraz Stowarzyszenie Józefów Vita protestują przeciwko planowanej inwestycji, obawiając się zniszczenia willowego charakteru miasta. Apelują również o objęcie spornego terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pod petycją w tej sprawie podpisało się już ponad 550 osób. 

Swoje obawy wyrażają także radni, wskazując na zagrożenie tzw. „patodeweloperką” oraz degradację przestrzeni miejskiej. Burmistrz Marek Banaszek podkreśla, że Józefów ma jeden z najniższych wskaźników zabudowy wielorodzinnej w regionie, a młodzi mieszkańcy potrzebują nowych mieszkań. Zaznacza jednocześnie, że decyzja o warunkach zabudowy została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami, jednak inwestor nie uzyskał jeszcze wszystkich wymaganych zgód – m.in. dotyczących zwiększenia wysokości budynków. Obecnie sprawa jest w toku i została przekazana do rozpatrzenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Jaka przyszłość czeka inwestycję w Michalinie? 

O to zapytaliśmy Urząd Miasta Józefów. 

Redakcja: Jakie są parametry budynków i warunki zabudowy?

Rzecznik prasowy UM Józefowa, Adam Rotter: – Pierwszy wniosek o wydanie warunków zabudowy dla tego terenu został złożony 6 września 2013 r. przez ówczesnego właściciela – Starostwo Powiatowe w Otwocku. Dotyczył on inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z parkingami, dojściami, dojazdami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, a także poszerzeniem pasa ulicy Teatralnej. Jeśli chodzi o sytuację obecną – to w dniu 29 stycznia 2024 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi w parterze. Inwestycja obejmuje również wspólny garaż podziemny, niezbędną infrastrukturę techniczną i drogową (w tym parking) oraz poszerzenie pasa ulicy Teatralnej. Przedsięwzięcie realizowane będzie na działkach nr ew. 108/5 i 108/8 w obrębie 20. W ramach inwestycji ma powstać dwukondygnacyjny parking podziemny, który powinien rozwiązać problem parkowania na przyległych ulicach.

Parametry zabudowy budynków mieszkalno-usługowych:

• Powierzchnia zabudowy – maks. 22% (1 875 m²)
• Powierzchnia biologicznie czynna – min. 30% (1 875 m²)
• Liczba kondygnacji nadziemnych – parter + 4 piętra (ostatnia kondygnacja w formie poddasza)
• Liczba kondygnacji podziemnych – maks. 2
• Wysokość zabudowy – maks. 16,5 m (min. 12 m) do kalenicy
• Wysokość elewacji frontowej – maks. 16,2 m (do attyki maks. 6,5 m)
• Powierzchnia terenu – 0,85 ha
• Miejsca parkingowe dla części usługowej – minimum 30 miejsc parkingowych na każde 1 000 m² powierzchni użytkowej
• Miejsca parkingowe dla części mieszkalnej – 1,5 miejsca parkingowego na każdy przewidziany lokal mieszkalny

Redakcja: Ten teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania Przestrzennego… Jakie działania urząd planuje podjąć, aby uregulować jego status planistyczny?

Rzecznik prasowy UM Józefowa, Adam Rotter: – Obecnie około 49% powierzchni zabudowanej gminy nie jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. W dniu 13 czerwca 2025 r. Rada Miasta jednogłośnie przyjęła uchwałę intencyjną dotyczącą opracowania miejscowego planu zagospodarowania dla nieruchomości położonej w centrum Michalina. Równolegle, oprócz wspomnianej uchwały, trwają prace nad planem ogólnym, który jako dokument całościowy obejmie wszystkie obszary gminy, bez pominięcia jakiejkolwiek części.

Redakcja: Na jakiej podstawie inwestor otrzymał warunki zabudowy dla tej działki, skoro nie jest ona objęta miejscowym planem, a charakter planowanej zabudowy zdecydowanie różni się od otaczającej zabudowy?

Rzecznik prasowy UM Józefowa, Adam Rotter: – W przypadku, gdy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestycja może być realizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Gdyby taki plan obowiązywał, inwestor musiałby uzyskać pozwolenie na budowę w starostwie. Każdą decyzję o warunkach zabudowy poprzedza szczegółowa analiza urbanistyczno-architektoniczna, która uwzględnia parametry zabudowy istniejącej w tzw. obszarze analizy. W przypadku działki po dawnym Domu Dziecka analizowano m.in. budynki wielorodzinne zlokalizowane przy ul. Piłsudskiego 10, ul. Wąskiej 1 i 1A oraz ul. Armii Krajowej 5. To nie są jedyne przykłady dla istniejącej zabudowy wielorodzinnej w Józefowie. W mieście powstało już ok. 80 budynków wielorodzinnych (spis nieruchomości pod artykułem).

Wnioskodawca, ubiegając się o warunki zabudowy dla terenu na rogu ul. Piłsudskiego i ul. Granicznej, skorzystał z przysługującego mu prawa wynikającego z ustawy, zgodnie z którym: „sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.” Zasady opracowywania analizy urbanistycznej określają przepisy tej samej ustawy. Zgodnie z nim decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana, jeśli „co najmniej jedna działka sąsiadująca, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy.” Warto zaznaczyć, że przez „działki sąsiadujące” rozumie się wszystkie działki położone w wyznaczonym obszarze analizy, a nie tylko te bezpośrednio przylegające. W analizowanym przypadku zidentyfikowano zabudowę wielorodzinną w zasięgu obszaru analizy (bloki na ul. Piłsudskiego 10, przy ul. Wąskiej 1 i 1A, przy ul Armii Krajowej 5). Parametry istniejących budynków posłużyły jako punkt odniesienia przy wyznaczaniu wskaźników dla planowanej inwestycji. Co istotne, urbanista odpowiedzialny za analizę zastosował obniżony wskaźnik powierzchni zabudowy względem średniej w celu uwzględnienia dominującego charakteru okolicznej zabudowy jednorodzinnej. Zgodnie z „Raportem o stanie miasta Józefów za rok 2024”, zabudowa jednorodzinna nadal dominuje na terenie gminy i stanowi 55,9% powierzchni stref zabudowy. Zabudowa wielorodzinna obejmuje zaledwie 0,34% tych stref. Większość budynków wielorodzinnych należy do zasobu mieszkaniowego miasta, którego rozwój traktowany jest jako szansa na zapewnienie mieszkań przede wszystkim młodym mieszkańcom Józefowa.

Redakcja: Wielu mieszkańców protestuje przeciwko budowie wysokich budynków. Czy urząd planuje zorganizować spotkanie lub mediacje pomiędzy inwestorem a protestującymi?

Rzecznik prasowy UM Józefowa, Adam Rotter: – Traktujemy głosy wszystkich 20 tysięcy mieszkańców z pełnym szacunkiem i powagą. W naszym mieście wielokrotnie pojawiały się oddolne inicjatywy obywatelskie, które gromadziły tysiące podpisów poparcia – i każda z nich była dla nas ważna. Tak samo podchodzimy do działań stowarzyszenia Józefów Vita, które zebrało około 500 podpisów. W najbliższym czasie planowane jest spotkanie burmistrza oraz Przewodniczącej Rady Miasta, Anny Masik, z przedstawicielami grupy inicjatywnej. Jeżeli pojawią się takie oczekiwania ze strony mieszkańców, dołożymy starań, aby zorganizować również spotkanie z właścicielami terenu.

Przykłady budynków wielorodzinnych wielokondygnacyjnych w Józefowie:

• ul. Wawerska 1, 1A, 1 B (4 kondygnacje),
• ul. 3 Maja 2/A/B/C/D (4 kondygnacje),
• ul. Wąska 1/A (4 kondygnacje),
• ul. Piłsudskiego 10BL1/L2/L3/L4/L5/L6 (6 kondygnacji),
• ul. Armii Krajowej 5 (3 kondygnacje),
• ul. Wawerska 17A/B (2 kondygnacje),
• ul. Wyszyńskiego 99/A (3/1 kondygnacje),
• ul. Zawiszy 24/26/28 (3 kondygnacje),
• ul. Piaskowa 51/51A/53 (4-5 kondygnacji),
• ul. Polna 44/42 (3-4 kondygnacje),
• ul. Polna 42B/42C (4 kondygnacje),
• ul. Kopernika 11/11A/13/15 (4 kondygnacje),
• ul. Staszica 1 (4 kondygnacje),
• ul. Zielona 2A/B/C (4 kondygnacje),
• ul. Polna 19A/B (5 kondygnacji),
• ul. Błękitna 1A/1B/2 (4-5 kondygnacji),
• ul. 3 Maja 89/89A (4 kondygnacje),
• ul. Reja 2 (4 kondygnacje),
• ul. Świderska 10/10A/10B (3 kondygnacje),
• ul. Ogrodowa 1A (4 kondygnacje),
• ul. Leśna 7C (4 kondygnacje),
• ul. Górna 19/21/23 (4 kondygnacje),
• ul. Polna 7A/B/C/D/E/F (3 kondygnacje),
• ul. Polna 9A (3 kondygnacje),
• ul. Swiderska 3/5 (3 kondygnacje),
• ul. Rejtana 1A/1B/5/3/5/7A (różne kondygnacje od 1 do 4),
• ul. Sikorskiego 65 (2 kondygnacje),
• ul. Wiązowska 95 A/B/C (3-2 kondygnacje),
• ul. Wronia 9/11/13 (4 kondygnacje),
• ul. Moniuszki 12 (3 kondygnacje),
• ul. Reymonta 5/5A (3 kondygnacje).
   

Czytaj także: